住宅滞销逾2.9万单位房产供售严重失衡

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隶属财政部的国家产业资讯中心发布《2018年第二季房产滞销报告》,全国滞销住宅达2万9227间,同比2017年增加了40.0%,同比2016年更增加达117.5%,显示房产供与售失衡越渐严重。

柔佛是滞销住宅单位最多的州属,佔全国的20.5%;槟城则是全国滞销公寓单位最多的州属;吉打和玻璃市的情况也值得关注,每两间建竣新宅就有一间卖不出。

柔住宅槟公寓滞销冠全马

住宅房产滞销,癥结究竟在哪里?是发展商兴建的房产售价等条件不符市场需求和购买能力?或是政府政策欠妥?本期《一週放大镜》与大家聚焦房产滞销问题。

滞销住宅绑死逾172.3亿元

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的定义,在获得完工及落成准证(CCC)后的9个月内无法售出的产业,都被归类为滞销产业(property overhang)。

2018年第二季,全国已建竣的滞销住宅达2万9227间,佔总供应10万5753间的27.6%,滞销住宅绑死高达172亿3836万令吉。

在滞销的2万9227间住宅中,依住宅类型来看,公寓单位最多佔1万1602间(39%);其次是排屋佔9998间(34.2%)。

若以价位来看,30万令吉以下滞销单位有1万0384间(35.5%);30万至50万令吉佔7499间(25.7%);50万至100万令吉佔7525间(25.7%);100万令吉以上则有3819间(13.1%)。

30万至50万元住宅最失衡

若细看每个价位的滞销和供应比例,30万至50万令吉新宅的供售最失衡,该价位的32.3%单位滞销。至于30万令吉以下的新宅,滞销单位佔供应30.0%。

100万令吉以上的新宅单位供应中有29.6%卖不出。50万至100万令吉的新宅的供售失衡相对轻微,滞销单位佔供应的21.5%。

儘管滞销新宅逐年增加,但房产兴建依然蓬勃。据2018年第二季数据,正在全国兴建中的新宅有16万5914间,另有3万5109间已获兴建准证但未动工。

除了住宅产业,《2018年第二季房产滞销报告》也列出建竣店铺、办公套房(SOHO)及服务式公寓的滞销数据。

在2018年第二季,全国已建竣的滞销店铺4348间佔供应34.2%;滞销SOHO有1286间佔供应16.5%;滞销服务式公寓1万1485间佔供应23.4%。

另外,柔佛稳坐我国房产业最活跃的州属,连续多年无论住宅、店铺、SOHO、服务式公寓供应数量及滞销数量都居冠全国。

柔佛2018年第二季已建竣新宅供应2万3442间,佔全国总供应22.2%;滞销单位则有5988间,佔全国滞销单位总数20.5%。

新宅滞销供应比例最高

吉土着固打成主因

吉打是全国新宅州内滞销对供应比例最高的州属之一,其中一个原因是土着固打。

马来西亚房屋及发展商公会(吉玻分会)调查显示,2009至2018年,在吉打非土着保留地上的屋业发展,逾1000间土着固打住宅、商业、工业单位滞销,总价值达4亿令吉。

拟开放非土着买固打单位

该公会主席拿督庄伟松感谢吉州政府月前设立特别小组,讨论把土着房屋固打单位开放让非土着购买,助解决滞销问题。

“去年,银行严控房贷,导致许多购屋者和发展商难于贷款,经济和政治局势又不稳定,所以很多人暂时不购置房屋。”

他指出,在发展商积极推动下,已售出超过半数的滞销房屋,吉州最新房产数据已好转。他促请政府不要传出太多可能打击消费者和发展商信心的负面问题。

吉打州房屋与地方政府事务委员会主席陈国耀接受本报访问时说,吉中瓜拉姆拉县是吉州可负担房屋等新宅滞销最严重的地区。

“双溪大年的新宅早已过剩现象,几年前很多发展商又同期在瓜拉姆拉兴建数千间可负担房屋,加剧新宅滞销问题。”

他说,由于瓜拉姆拉远离市区,所以无人问津。吉打人民的收入低,符合资格申请者却没能力买,有能力者却不符合申请资格,这也是可负担房屋滞销其中一个原因。

针对NAPIC报告指吉州5万令吉以下的廉价屋和廉价组屋严重滞销一事,他解释,很多廉价屋因一些手续未完成而暂时不能卖出。

“吉北甲抛峇底的那卡萨力园廉价屋和甘榜奇拉人民组屋,每个单位价钱为3万5000令吉,因手续技术问题而无法销售。”

槟滞销公寓冠全马

丹玻登吉失衡最严重

在槟州,2018年第二季建竣的新宅供应为1万4355间,3958间滞销佔27.6%。在这3958间滞销单位中公寓佔2225间,是槟州滞销单位最多的房屋类型。

槟州是2018年第二季最多建竣公寓单位的州属,达9459间。滞销公寓单位数量虽冠全马,但槟州滞销公寓单位只佔供应数量的23.5%,并非全国公寓供售失衡最严重的州属,更严重的包括柔佛(32.0%)、彭亨(31.1%)、马六甲(28.1%)及霹雳(26.5%)。

若以各价位的滞销对供应比例来看,在槟州,10万令吉至20万令吉的新宅滞销最严重,在建好的1196个单位中,540间滞销,比例为45.2%。

50万至100万令吉的新宅是最好卖的价位,建竣6122间,滞销1337间(21.8%)。其他价位的滞销比例则介于25%至30%。

儘管从单位数量来看,柔佛及槟城是滞销住宅单位最多的州属,但若从各别州属的滞销对供应比例来看,吉兰丹、玻璃市、登嘉楼及吉打才是供售失衡最严重的四大州属。

据报告,在吉打已建竣的7427间新宅中,竟高达3600间滞销,相等于48.5%,即每两间建好的新宅就有一间卖不出。

吉兰丹房产领域并不蓬勃,2018年第二季的新宅供应虽只有379间,但竟有211间滞销,比例达55.7%。登嘉楼550间新宅,271间(49.3%)滞销。玻璃市504间新宅,284间滞销(56.3%)。

杜进良:禁DIBS降温市场

国行收紧房贷审批成主因

马来西亚房地产发展商公会槟州分会主席拿督杜进良指出,政府自2014年打房及国家银行收紧房贷审批,是导致房产滞销的原因。

他说,之前不少发展商推出发展商承担利息计划(DIBS),即房产在兴建至交屋期间,购屋者无需缴房贷利息,这优惠刺激了买气,发展商当时应市场需求推出不少楼盘。

“然而,国行在2014年以要为房产市场降温为由而禁止DIBS。国行也收紧房贷审批,大大影响买气。”

他说,发展商配合政府要求及指示,兴建不少可负担房屋,但结果有意购屋者的房贷申请却不过关,导致可负担房屋滞销。

“购买100万令吉以上房产者,大多作为投资。基于经济欠佳房贷审批又严紧,投资者担心百万令吉房产难转手,因而选择不进场,造成高价屋滞销。”

他指出,可负担房屋及高价屋基于上述原因而滞销,相对好卖的是50万至80万令吉的中价屋,购买中价屋者目的大多是自住,而且是能通过房贷申请的中产家庭。

政府不应续打房

“发展商正努力消化建好及陆续建竣的楼盘,新推楼盘已减少。我们认为,打房不宜太久,政府是时候放手,让市场自然调适,找到新平衡点。”槟州地方政府、房屋和城乡规划委员会主席佳日星坦言,大环境经济放缓,州内房产确实出现慢销及滞销现象。

他指出,人民对可负担房屋的需求相对高,他因此鼓励发展商主推可负担楼盘。

“政府无法阻止发展商建高价屋,若发展商执意要建,就得自行承担滞销风险。”

“为遏止炒房活动,州政府规定,外国人在槟岛只能购买只能购买300万令吉以上的有地住宅及100万令吉以上的高楼住宅;在威省则只能购买100万令吉以上有地住宅及50万令吉以上高楼住宅。”

他补充,州政府也向要在槟州置产的外国人徵收3%购屋税。另外,所有在3年内转售房产者需额外缴付2%税务给州政府。

“解决高价屋滞销问题非政府责任,但我还是配合大马产业展,免除在7月22日至8月22日期间房产交易的3%外国人购屋税及2%的3年内转售税,助发展商清货。”

另外,他理解房贷申请遭银行拒绝是房产滞销的原因之一,他将积极地与房地部长及国家银行沟通,争取放宽房贷审批门槛。

佳日星也不认同国家产业资讯中心把“滞销产业”定义为在获得CCC后的9个月内卖不出的产业。他认为,时限应依价位及种类而不同。

关键字: 住宅滞销2.9万单位